Grundstück selbst ausmessen, Genauigkeit und Grenzen
Wie nah eine Messung auf dem Luftbild an die amtliche Fläche kommt, und für welche Zwecke das reicht.
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Die kurze Antwort
Eine sorgfältige Messung auf einem aktuellen Luftbild kommt der amtlichen Fläche meist auf wenige Prozent nahe. Für eine Einschätzung, ein Exposé oder eine Gartenplanung reicht das. Für Kaufvertrag, Bauantrag, Grenzfragen und die Grundsteuererklärung gilt dagegen ausschließlich die amtliche Fläche aus dem Liegenschaftskataster, ermittelt von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder dem Vermessungsamt.
Wie genau ist eine Messung auf der Karte?
Drei Fehlerquellen bestimmen die Genauigkeit einer Kartenmessung. Die Auflösung des Luftbilds begrenzt, wie präzise ein Eckpunkt gesetzt werden kann. Eine Schrägaufnahme verschiebt sichtbare Kanten gegenüber dem tatsächlichen Grundriss, bei Dächern die größte Fehlerquelle. Und die sichtbare Grenze auf dem Bild ist nicht zwingend die amtliche Katastergrenze.
| Fehlerquelle | Wirkung |
|---|---|
| Auflösung des Luftbilds | wenige Zentimeter bis Dezimeter je Punkt |
| Schrägaufnahme (Parallaxe) | Kanten liegen versetzt zum tatsächlichen Grundriss |
| Sichtbare Grenze ist nicht die Katastergrenze | Hecke, Zaun und Mauer stehen selten exakt auf der Grenze |
Wofür reicht diese Genauigkeit, und wofür nicht?
| Zweck | Karte reicht? | Was stattdessen gilt |
|---|---|---|
| Erste Einschätzung beim Immobilienangebot | ja | keine zusätzliche Angabe nötig |
| Gartenplanung, Zaunlänge, Materialmengen | ja | keine zusätzliche Angabe nötig |
| Exposé-Angabe | nur mit Vorbehalt | die amtliche Fläche ist verfügbar und sollte verwendet werden |
| Grundsteuererklärung | nein | die Fläche aus dem Liegenschaftskataster beziehungsweise dem Grundsteuerbescheid |
| Kaufvertrag | nein | die im Grundbuch beziehungsweise Kataster eingetragene Fläche |
| Bauantrag | nein | amtliche Unterlagen, die Bauordnung ist Landesrecht |
| Grenzstreit mit dem Nachbarn | nein | nur eine amtliche Grenzfeststellung hilft |
Wo steht die amtliche Grundstücksfläche?
Die amtliche Fläche steht im Liegenschaftskataster und wird ins Grundbuch übernommen. Zu finden ist sie im Grundbuchauszug, im Kaufvertrag, im Grundsteuerbescheid oder in einer Flurkarte, die beim zuständigen Vermessungs- oder Katasteramt angefordert werden kann, die genaue Bezeichnung der Behörde unterscheidet sich je nach Bundesland.
Warum weicht meine Messung vom Grundbuch ab?
Vier Gründe erklären die meisten Abweichungen. Zaun, Hecke und Mauer stehen selten exakt auf der rechtlichen Grenze. Eine Schrägaufnahme verschiebt sichtbare Kanten. Teilflächen und Zuwegungen gehören manchmal rechtlich zum Grundstück, sind auf dem Bild aber nicht erkennbar. Und das Grundstück wurde möglicherweise geteilt oder zusammengelegt, während das verwendete Luftbild älter ist.
Wann brauche ich einen Vermesser?
Vier Situationen erfordern eine amtliche Vermessung statt einer eigenen Messung auf der Karte.
- Grundstücksteilung. Eine neue Grenze muss amtlich festgestellt werden.
- Grenzfeststellung oder Grenzstreit. Nur eine amtliche Feststellung ist rechtlich belastbar.
- Bauantrag mit Lageplan. Ein amtlicher Lageplan ist Teil der Antragsunterlagen.
- Eintragungen ins Grundbuch. Neue Flächenangaben müssen amtlich ermittelt sein.
Eine amtliche Vermessung ist gebührenpflichtig, die Gebühren sind landesrechtlich geregelt und unterscheiden sich, Auskunft gibt das zuständige Vermessungs- oder Katasteramt.
Was wird zum Ausmessen eines Grundstücks am häufigsten gefragt?
Kann ich mit der Karte meine Grundstücksgrenze bestimmen? Nein, sichtbare Merkmale wie ein Zaun sind keine rechtlichen Grenzen.
Ist die Fläche im Immobilienportal amtlich? Meist stammt sie aus dem Exposé, im Zweifel nach der Quelle fragen.
Warum steht im Grundbuch eine andere Zahl als im Kaufvertrag? Meist wegen einer zwischenzeitlichen Teilfläche oder eines älteren Datenstands, im Einzelfall beim Katasteramt nachfragen.
Reicht ein Screenshot der Messung als Nachweis? Nein, für die in H2-2 mit Nein markierten Zwecke gilt ausschließlich die amtliche Fläche.